9.7 부동산 대책 이후, '한강벨트' 대폭등!(2025년 하반기 서울 집값 대전망)

9.7 부동산 대책 이후, '한강벨트' 대폭등!(2025년 하반기 서울 집값 대전망)

 

토허제 공포가 비규제 지역을 흔드는 이유

 

공급대책이 폭등을 불렀다? 9.7 대책의 역설

지난 2025년 9월 7일, 정부가 야심 차게 발표한 대규모 주택 공급 대책은 아이러니하게도 서울 아파트 시장에 '불장'을 지폈습니다. 특히 강남 3구와 용산 등 기존 규제 지역을 제외한 마포, 성동, 동작, 광진, 강동구 등 이른바 '한강벨트' 비규제 지역들의 가격이 단기간에 수억 원씩 급등하는 현상이 벌어지고 있습니다.

시장이 이처럼 비이성적인 반응을 보이는 이유는 무엇일까요? 이는 단순한 공급 부족 우려를 넘어, 정부의 정책이 낳은 토지거래허가구역(토허제) 확대 공포'와 구조적인 수요 쏠림이 결합된 결과입니다.

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현재 한강벨트 집값 급등의 근본적인 원인과 향후 시장 전망을 알아보겠습니다

1. 정책 실패와 심리적 패닉: '규제 막차' 심리 자극
9.7 대책은 공급 계획을 담았지만, 시장 참여자들의 이목을 끈 것은 페이지 하단에 담긴 '규제 강화'의 예고편이었습니다.

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1-1. 토허제 확대 공포를 키운 9.7 대책
정부가 토지거래허가구역(토허제) 지정 권한을 시도지사뿐 아니라 국토교통부 장관에게도 부여하겠다고 발표한 것이 결정적인 심리적 도화선이 되었습니다.

배경을 알아보면 토허제는 주택을 매수할 경우 실거주 의무를 부과하여 갭투자(전세를 끼고 매매)를 원천 차단하는 강력한 규제입니다. 기존에는 서울시장(오세훈 시장)이 지방선거 등을 앞두고 토허제 확대를 주저했으나, 국토부 장관이 직접 지정할 수 있게 되면 서울시장의 의지와 무관하게 서울 전역이 토허제로 묶일 가능성이 높아집니다.

투자 심리면에서는 외지인 투자자와 갭투자 희망자들은 '국토부 장관이 언제든 서울 전역에 토허제를 지정할 수 있다'는 공포에 직면했습니다. 이에 따라 토허제 지정 전 갭투자가 가능한 마지막 기회를 잡기 위해 규제가 없는 한강벨트 지역으로 수요가 폭발적으로 몰리는 '막차 심리'가 작동했습니다.

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1-2. 강남 규제가 낳은 '풍선 효과' 확산
이미 6.27 대출 규제(주택담보대출 6억 원 상한)와 기존 토허제(강남 3구, 용산)로 인해 강남권 진입이 어려워진 수요가 그 다음 상급지인 한강벨트로 이동하며 가격을 밀어 올렸습니다.

상급지 이동은 강남권에서 밀려난 자금은 인접한 성동, 마포, 동작 등 한강 접근성이 우수하고 교통이 편리한 지역으로 집중되었습니다. 특히 성동구와 마포구는 최근 주간 아파트 가격 상승률이 서울 25개 자치구 중 가장 높은 수준을 기록하며 폭등세를 주도했습니다.

고가 주택 거래 확산: 과거 강남 3구에 집중되던 20억 원 이상 초고가 아파트 거래가 이제 한강벨트 지역에서도 꾸준히 증가하고 있어, 정부는 이 지역에 대한 세무조사 대상을 확대하며 급등세를 관리하겠다는 방침을 내놓고 있습니다.

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2. 구조적 요인: 외지인 쏠림과 공급 절벽 심화
한강벨트 급등의 기저에는 단기적인 심리 외에도 한국 부동산 시장의 고질적인 문제인 '서울 쏠림 현상'과 '공급 절벽'이라는 구조적 문제가 자리 잡고 있습니다.

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2-1. '똘똘한 한 채'를 찾는 외지인 매수세 폭발
지방의 인구 감소와 부동산 시장 침체는 '서울 부동산은 안전자산'이라는 인식을 강화했습니다. 이는 지방의 자산이 서울의 핵심 지역으로 집중되는 역대 최고 수준의 '서울 쏠림' 현상을 낳았습니다.

외지인 매입 비중 증가세는 2024년 1월부터 7월까지 서울 아파트 전체 매매 거래 중 외지인(서울 외 거주자) 매입 비중이 23% 이상을 기록하며 역대 최고 수준을 유지하고 있습니다.

'무조건 인서울' 심리가 있는 외지인들은 경기도의 우수 입지(판교, 분당 등)보다 '서울'이라는 행정구역 자체를 선호하며, 자금력에 따라 강남권 진입 후순위인 한강벨트 비규제 지역으로 무차별적인 매수세를 유입시키고 있습니다. 

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2-2. 단기 공급 절벽에 대한 극도의 불안감
9.7 공급 대책이 2030년 이후의 장기 공급 계획에 치중되면서, 당장의 단기 공급 부족 우려를 해소하지 못했습니다.

내년 입주 물량 절벽문제로 전문가들은 2026년 이후 서울의 입주 물량이 급감할 것으로 예상하며, 이는 단기적인 가격 불안을 가중시키는 가장 큰 근거입니다. 공급 대책의 실효성이 나타나기까지 시간이 걸린다는 인식은 '지금 아니면 못 산다'는 패닉 바잉을 촉발했습니다.

재건축/재개발의 더딘 속도로 서울시의 신속통합기획(신통기획) 등 정비사업을 통한 주택 공급은 조합 갈등, 공사비 급등 등의 문제로 실제 입주까지 시간이 오래 걸릴 수밖에 없습니다. 이처럼 공급 시차(Time Lag)에 대한 불확실성이 커지면서, 시장은 가격 상승이 불가피하다고 판단하고 있습니다.

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3. 향후 전망 및 투자 전략
현재의 한강벨트 급등세는 정부의 추가 규제 가능성을 매우 높이고 있습니다.

3-1. 정부의 다음 규제는 '토허제'가 유력
현재 상황에서 시장을 진정시키기 위한 정부의 다음 카드는 토허제 확대가 될 가능성이 높습니다. 여당 내에서 토허제 확대 법안(부동산 거래 신고 등에 관한 법률 개정안)이 이미 발의되었고, 이는 연내 국회 통과가 유력합니다.

규제 시그널은 정부가 마포, 성동 등 한강벨트 지역을 '투기 조장 지역'으로 보고 강도 높은 세무조사에 착수한 것은 토허제 지정의 사전 작업으로 해석됩니다.

예상 시점은 2025년 하반기 중 법안이 통과되면, 11월~12월 경에는 토허제가 서울 전역(노도강 등 외곽 포함)으로 확대 지정될 가능성이 높습니다.

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3-2. 투자자가 고려할 '막차 전략'
현재 시점에서 한강벨트 투자에 관심을 둔다면, 규제를 피하기 위한 계약 시점을 명확히 인지해야 합니다.

규제 항목 규제 적용 시점 투자 시 고려 사항
토지거래허가구역 - 계약일 기준 토허제 발표 전 매매 계약서 작성 및 계약금 10% 입금이 필수.
취득세 중과 - 계약일 기준 조정대상지역 확대 고시 전 계약 시 취득세 중과(8.4% 등)를 피할 수 있음.
양도세 비과세 - 요건 잔금일 기준 1주택자의 경우 실거주 의무를 피하기 위해서는 규제 확대 전 잔금을 치르는 것이 확실.

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3-3. 장기적인 시각 :  '균형'과 '분산'의 중요성
현재의 한강벨트 '불장'은 과열 심리와 규제 회피 심리가 낳은 단기적인 현상입니다. 장기적으로는 정책과 시장의 힘겨루기가 지속되겠지만, 부동산은 거시 경제 상황과 금리 변동에 민감하게 반응합니다.

분산 투자 중요 서울 집중 리스크를 피하고 싶다면, 서울과 규제 영향이 적은 수도권 주요 지역(과천, 판교 등) 또는 개발 호재가 확실한 재개발/재건축 초기 구역에 자금을 분산하는 전략이 필요합니다.

강력한 규제 시그널이 계속되는 만큼, 단기 차익을 노린 갭투자보다는 실거주 목적으로 접근하는 것이 가장 안전한 투자 전략이 될 것입니다.

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9.7 부동산 대책 이후, '한강벨트' 대폭등!(2025년 하반기 서울 집값 대전망)

 

** 본 내용은 전문가들의 의견과 관련 자료를 종합하여 정리된 내용이며, 투자를 권하는 내용은 아닙니다. **

 

9.7 부동산 대책 이후, '한강벨트' 대폭등!(2025년 하반기 서울 집값 대전망)