깡통전세 피하는 전세가율 확인, 등기부등본, 전입신고, 확정일자, 전세보증보험!

깡통전세 피하는 전세가율 확인, 등기부등본, 전입신고, 확정일자, 전세보증보험!

깡통전세란 깡통 속처럼 속이 비어있다는 뜻입니다. 즉, 집 매매 가격이 전세 보증금보다 낮게 책정되어 전세 보증금을 돌려받기가 어려운 집을 말합니다. 전세를 구할 때는 반드시 이런 깡통전세를 주의해서 구해야 하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

깡통전세 피하고 전세 보증금 지키는 방법 소개!

1. 전세가율 확인

전세가율이란 집 매매가격 대비 전셋값이 어느 정도 인지를 알아보는 것입니다. 이는 집의 매매가와 전세 보증금을 서로 비교해 보면 알 수 있습니다. 주택 가격의 매매가는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 포털사이드 부동산에서 확인이 가능합니다. 전세를 원하는 지역의 주택과 그 주변 주택들을 비교해 보시면 됩니다. 그럼 대략적인 실거래 가격을 알아보실 수 있습니다.  다음으로는 전세가율을 알아보시면 됩니다. 요즘은 부동산 어플을 이용해서도 전세가율을 알아볼 수 있습니다. 전세 보증금은 보통 매매 가격의 80%를 넘어서면 위험하다고 보고 있습니다. 전세가율이 80%가 넘어서면 갭 투자의 목표가 되기 때문입니다. 부동산 하락기에서는 매매가 하락으로 전세가보다 떨어질 수 있으니 주의해야 합니다. 그렇다고 전세 가격이 주변 가격보다 터무니없이 낮은 가격도 주의해야 합니다. 예를 들어 매매가의 50% 정도나 이하로 내놓는다면 그 집이 경매로 넘어갈 수 도 있다는 것을 의심해 보아야 합니다. 주변 시세와 비슷한 가격을 선택하시는 것이 안전합니다.

 

2. 등기부등본, 전입신고, 확정일자

집을 계약하기전에는 등기부등본을 떼어 확인하는 절차는 필수라고 생각하시면 됩니다. 보통 공인중개사 사무실에 가면 거래할 집에 대한 등기부 등본을 떼어 확인을 시켜 주기도 하지만 개인이 원하면 인터넷에서 직접 확인도 가능합니다. 등기부 등본은 법원 인터넷등기소에서 열람이 가능합니다. 등기부 등본에서는 거래 당사자가 실소유자인지 확인해야 합니다. 그리고 근저당이 설정되어 있는지 확인이 필요합니다. 근저당이란 집을 담보로 은행이나 금융권에서 빛을 내는 것을 말합니다. 집 가격에 대비해서 최소로 근저당이 설정되어 있는 집을 추천합니다.  근저당 비율이 너무 높아 자칫 은행집으로 된다면 전세 보증금에 문제가 생길 수도 있습니다. 혹시나 집이 경매에 넘어가더라도 전세 보증금을 받기 위해서는 확정일자를 꼭 이사 당일 신청해야 합니다. 전세 계약서 확정일자 받는 방법은 전세계약서를 가지고 관할 주민센터를 방문하시면 됩니다. 또는 가까운 등기소를 방문하셔도 됩니다. 등기소는 관할지역이 아니어도 됩니다. 마지막으로 인터넷등기소에서 온라인으로 신청하셔도 됩니다. 인터넷 등기소 접속 후 계약서 스캔파일을 업로드해서 받는 방법입니다. 사본에 확정일자를 받는 방법이라 원본에는 도장이 없습니다. 세입자의 권리는 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날부터 효력을 가집니다. 그래서 하루라는 시간차가 생겨 사고가 나는 것을 방지하기 위해 계약서에 특약을 넣어야 합니다. 내용은 전세 계약 다음날까지 소유권 변경이나, 근저당 설정 등을 하지 않는다는 내용입니다. 이를 위반하면 계약이 무효이며 전세 보증금을 모두 돌려받아야 합니다.

 

3. 전세보증보험과 서울시 1인가구 전월세 안심계약 도움 서비스

전세보증보험이란 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 보증보험사에서 대신 전세 보증금을 돌려주고 나중에 집주인에게 전세 보증금을 대신 받는 것입니다. 대표적인 기관으로는 SGI서울보증, HUG주택도시 보증 공사입니다. 관심 있으신 분이 있다면 두 기관의 상품과 조건을 비교해 보시고 가입하시면 됩니다. 참고로 전세보증보험은 집주인과 사전 협의를 거치지 않아도 됩니다. 서울시에서는 1인 가구의 전월세 계약을 도와주는 서비스를 14개 자치구에서 시행하고 있습니다. 지역이 공인중개사가 동행하여 전세 계약에 관련된 내용에 대해 도와주는 제도입니다.

 

이번 시간에는 깡통전세 피하는 전세가율 확인, 등기부등본, 전입신고, 확정일자, 전세보증보험에 대해 알아 보았습니다. 부동산 하락기에 전세를 구하시는 분들에게 많은 도움이 되었으면 합니다.